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清算土地增值税不能手软

国家税务总局日前发布有关通知,要求各地从今年2月1日起,开展房地产开发企业土地增值税清算,正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。而上海地产商准备联合上书反对清算土地增值税。据《21世纪经济报道》1月20日报道:1月19日,上海浦东新区的一家房地产企业负责人透露,上海一些大型房地产开发商曾经秘密碰过一次面,“准备联合起来给市里主要领导‘上书’,希望能考虑一下企业的生存问题。”

    毫无疑问,土地增值税的严格征收会对房地产企业利润产生影响,受到冲击最大的是那些低价拿地,高价出让的企业,拿地越便宜,企业利润越高,需要缴纳的增值税也就越高;房价抬得越高,房价利润越大,需要交纳的增值税也就越高。这些都会导致房产开发商土地开发成本的增加,利润大幅度减少,可以说这一旨在宏观调控房地产的税收政策,触及了房地产商的“痛处”,他们出声“叫痛”,大喊“要命”是在预料之中的。

    但是,这也不至于危及到那些大型房地产企业,尤其是上海的房地产巨商的“生存”吧?房产开发一直是社会公认的“暴利行业”,尽管没有哪个房产开发商承认其“暴利”,这次上海的房产商也表示“并没有外界说的那么‘暴利’”。可就在前不久,财政部对部分房地产企业进行抽查后,发现不少开发商隐瞒了数额不小的利润,存在超过100%乃至200%以上的暴利,如按开发商自身投入的自有资金计算资本利润率则会更高。上海市统计局公布的数据也表明:2005年,上海市房地产企业销售收入达2160多亿。该专家据此估算,其毛利至少在1200亿以上。2004年和2006年也大致如此。

    房地产投资的热度、房价的高位运行以及其快速的涨幅,都是由政府投入大量资金不断改善道路交通等城市公共设施和环境而托起的,因而政府通过对房产开发的增值额征收较高税款的方式获得相应的回报也是理所当然的。而房产开发商又岂有隐瞒利润,软磨硬抗清缴土地增值税之理呢?!

    早在1993年底,国务院就颁布了《土地增值税暂行条例》。从该《条例》规定的计税依据和四级超率累进税率的设计来看。开发商转让房地产所取得的增值额越大,税率就越高,应缴纳的税额就越多,如果地价在开发期限内飙涨,也就会导致开发商囤地和开发成本大增。当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时,房产商就会不再哄抬房价,致使房价回归供需平衡的市场规律。

    但由于房产开发一般周期较长,土地增值额在较短的期限内难于核准核定,加之《条例》缺乏刚性的结算征收规定,在执行上曾被一度搁置,后来制定的《实施细则》规定:由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税。因此,目前各地土地增值税征收大都采用了“预征收制”,即按销售金额确定一定的比例征收。这就使土地增值税的征收管理大打折扣,未能发挥其应有的聚财和调控功能。

    当前将土地增值税从“预征收制”拉回到清算并按实征收,无论是对于强化这一税种的征收管理,充分发挥其聚财和调控作用,维护国家税收法规的严肃性,还是对于平抑市场房价,使之回归供需平衡的市场规律都有着积极的现实意义。因此,在土地增值税的征管上,该清算的一定要清算,绝不能手软,否则,某些房产商就又会钻政策的空子,采取一些软磨硬抗的手段拒绝清算,使土地增值税的征收管理犹如米汤淘饭——样板还原,回到预征的老路上。

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